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市街化調整区域でも家を建てられるケースとは…？

2025-10-21

市街化調整区域でも家を建てられるケースとは…？

こんにちは♪
JTM商事の鈴木です

今回のお題は市街化調整区域でも家を建てられるケースについてです♪

今日ちょうど市街化調整区域のお土地でお申し込みを頂いたので、
袖ケ浦市を例にお伝えします☆

🏡 市街化調整区域でも家を建てられるケースとは？【知らないと損するポイント解説】

はじめに

「市街化調整区域では家が建てられない」と思っている方は多いですが、実は一定の条件を満たせば建築可能なケースもあります。
この記事では、不動産のプロの視点から、市街化調整区域でも家を建てられる主なケースと注意点をわかりやすく解説します。

1️⃣ そもそも「市街化調整区域」とは？

都市計画法により、都市を計画的に整備・保全するために市街地を

市街化区域（開発を進める区域）
市街化調整区域（原則として開発を抑制する区域）
に分けています。

つまり、市街化調整区域は「基本的に家を建ててはいけない場所」ですが、以下のような例外的な条件で建築が認められています。

2️⃣ 家を建てられる主なケース

🏠 ケース①：既存宅地（線引き前から家があった土地）

昭和45年の都市計画線引き前から宅地として利用されていた土地（いわゆる既存宅地）は、
再建築や建て替えが可能なケースがあります。

ただし、現在では「既存宅地制度」は廃止されており、
各自治体で「開発許可の緩和制度」などに引き継がれています。
👉 自治体ごとの判断が重要です。

🏡 ケース②：自己用住宅（農家の分家住宅など）

「もともとその土地に住んでいる家族のための家」であれば、
開発許可を受けて建築できるケースがあります。

例：

農家の子が親の敷地の一部をもらって家を建てる
同一生計の家族が隣地に新居を建てる

➡ いわゆる「分家住宅許可」と呼ばれるものです。
ただし、

申請者がその地区の住民であること
農地法の許可が得られること
開発面積・用途が基準内であること
などの条件があります。

🏘 ケース③：公共・公益上必要な建築物

たとえば、

学校・保育園・老人ホーム
農産物の直売所
公共施設や電気・水道関連施設

といった公益性の高い建物は、開発許可を得て建築可能な場合があります。

🏕 ケース④：既存建物の建替え

市街化調整区域内でも、すでに建っている住宅を同じ位置・同じ用途で建て替える場合は認められるケースがあります。
ただし、

建物の用途を変えない（例：住宅→住宅）
敷地の範囲を広げない
建築確認が取れること

が条件です。

🏕 ケース⑤：新築物件を建てる

自治体ごとに条件が異なりますが、
「市街化区域（住宅が建築できる地域）から 700 メートル以内 に所在」すること。
「半径150 メートル以内に40戸以上の建築物が連たんしている地域」であること。具体的には、40戸中20戸以上が調整区域内にあることが要件となっているケース。
など色々あります。

ですが、袖ケ浦市では既に開発が認められたエリアが指定されています。

袖ケ浦市のホームページから確認する事が出来ますが、認められたエリア以外では一切の開発行為が
できません。

袖ケ浦市はコンパクトシティを推奨しているそうなので、認められたエリアが狭いんです💦

ただ、この認められたエリア内では既に連たんなどの条件もクリアしており、分かりやすいと言えば分かりやすいですね！